Fastighetsrätt

 

Fastighetsrätt är en något udda fågel i den svenska juridik faunan, mycket beroende av dess stora påverkan på samhället. I Sverige delas fastighetsrätten upp på allmän och speciell fastighetsrätt. Den speciella fastighetsrätten behandlar saker som fastighetsbildning och plan- och byggbestämmelser. Den allmänna fastighetsrätten kan delas in i tre huvudgrupper:

  1. Fastighetsköp
  2. Arrende
  3. Hyra av lägenhet

Dessa tre områden regleras genom Jordabalken. Lagen behandlar områdena i den ordning som finns ovan. Lagen innehåller även regler rörande servitut, tomträtter och andra nära anknutna områden.

En viktig distinktion att göra är den mellan fastigheter och byggnader. I lagens mening är en fastighet jord. En byggnad är ett tillbehör till en fastighet. Det är i grund och botten alltså marken som byggnaden står på som är fastigheten.

 

Fastighetsköp

Fastighetsköp är ett av de få köp som enligt lag måste göras i enlighet med särskild form. Enligt 4 kap 1§ JB krävs en skriftlig köpehandling som underskrivs av både säljaren och köparen. Handlingen måste även innehålla vissa uppgifter, såsom köpeskilling och en förklaring av säljaren att fastigheten överlåts till köparen. Köp som inte görs i enlighet med dessa regler är ogiltiga.

Anledningen till dessa krav anses vara flera, bland annat att det anses viktigt att parterna måste tänka igenom sitt beslut ännu en gång i samband med försäljning. Den viktigaste anledning måste dock anses vara den vikt som ligger vid att det finns uppgifter och kontroll över vem som äger vilka fastigheter. Ägarförändringar måste registreras och ägandet av en fastighet är en förutsättning för lagfart, inteckning och pantförskrivning.

Bland de mest praktiskt viktiga reglerna rörande fastighetsköp är de om fel i fastigheten. Dessa delas allmänt in i tre kategorier: faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel.

Faktiska fel: Om det föreligger ett fysiskt fel i fastigheten; tomten är mindre än vad som sagts, bjälklaget är ruttnat eller att det finns omfattande fuktskador kan vara exempel på faktiska fel. Vad som är fel i en fastighet kan vara svårt att avgöra då många fastigheter har äldre byggnader, vid försäljning av fatigheter med nya byggnader är denna bedömning lättare. Tidpunkten för bedömningen skall vara tiden för köpet. Vad som är ett fel i fastighet skall avgöras antingen med ledning av vad som avtalats eller vad en köpare rimligen kunnat förvänta sig rörande fastigheten. Har säljaren lovat en viss kvalitet eller liknande är det detta som avgör. Om det inte finns några liknande överenskommelser så utgår man ifrån vad man rimligen kan ställa för krav på fastigheten baserat på t.ex. ålder, pris och liknande. Köparen har en skyldighet att undersöka fastigheten innan köpet och har inte rätt att åberopa fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt under denna undersökning. Om ett fel kan konstateras kan köparen kräva prisnedsättning eller, om felet är väsentligt, kräva att köpet hävs. I vissa fall kan köparen även ha rätt till skadestånd.

Rättsliga fel: Dessa kan t.ex. bestå i att en fastighet är belastad med panträtter till ett högre belopp än vad köparen räknade med. Även här kan en köpare ha rätt till ersättning.

Det mest ingripande rättsliga felet är det om en säljare inte är ägare till fastigheten. I denna situation kan en köpare i vissa fall tvingas från fastigheten av en ägare med bättre rätt till fastigheten. I princip skall då köparen ha rätt att återfå köpeskillingen och även ha rätt till ersättning för kostnader. Denna skyldighet att ersätta köparen kan dock säljaren befria sig ifrån genom klausul i köpeavtalet.

Rådighetsfel: uppstår om en fastighet på något sätt belastas av en begränsning i rätten att utnyttja fastigheten. Till exempel kan anges att en byggnad på en fastighet inte längre får användas som bostadshus på grund av hälsonämnds beslut. Om en sådan begränsning inte framgår vid köpet så utgör det ett rådighetsfel.

 

Arrende

Ett arrende är en upplåtelse av en fastighet eller del av fastighet, alltså när mark hyrs ut av den som äger den. Arrende kan ske genom jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.

Ett jordbrukarrende uppstår om jord upplåtes till brukande. Att jorden upplåts för brukande kan ske på flera olika sätt. I första hand det klassiska jordbruket, alltså odlande av grödor och betande av djur. Det skall dock sägas att även skogsbruk är ett brukande av jorden.

Bostadsarrende uppkommer om jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn enligt avtalet skall har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostad åt sig själv eller närstående.

Anläggningsarrende uppkommer när jord upplåts för annat ändamål än jordbruksarrende och arrendatorn har rätt att uppföra byggnad som skall vara del i förvärvsverksamhet till mer än en ringa grad. Anläggningsarrende kan inte göras genom livstidsarrende.

Ett lägenhetsarrende uppkommer om jord upplåts till andra ändamål än jordbruk och det inte är ett bostadsarrende eller anläggningsarrende.

 

Hyra

Hyra är enligt JB att hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Även här finns viss begreppsförvirring. Det som hyrs enligt dessa regler är en lägenhet av vilka det finns två olika former. Bostadslägenhet är det som i vanligt tal kallas lägenhet men även lokaler, som är den andra formen, kallas i JB för lägenhet. Skillnaderna mellan dessa två former är ganska omfattande. Det anses att bostadslägenheter är mycket viktiga för samhället och de privatpersoner som hur dem, så dessa har ett ganska stort skydd gällande de rättigheter som hyresgästen har. Lokaler har inte ett lika starkt skydd rörande uppsägning och liknande och detta beror mycket på det faktum att de flesta lokaler hyrs av näringsverksamheter som inte anses behöva samma skydd.

Ett hyresavtal skall vara skriftligt om någon av hyresgästen eller hyresvärden kräver detta. Det kan ingås på bestämd eller obestämd tid. Om avtalet innehåller bestämd tid för hyresförhållandet påverkar regler om uppsägning. Om ett avtal inte innehåller bestämmelser om hyrestid så är det avtalat på obestämd tid. Ett avtal på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla. Avtal på bestämd tid slutar vara giltigt när den avtalade tiden har förslutit. Om ett hyresförhållande har varat i mer än 9 månader skall det dock alltid sägas upp för att upphöra att gälla. I grund och botten är förhållandet mellan hyrsvärd och hyresgäst någorlunda okomplicerat, värden skall se till att standarden på lägenheten uppfyller kraven på att vara fullt brukbar och göra nödvändiga reparationer. Hyresgästen skall å sin sida betala hyran och vårda lägenheten efter bästa förmåga.

  

Länkar

Lagstiftning

Jordabalken

https://lagen.nu/1970:994

 

Andra länkar

Hyresnämnden

http://www.domstol.se/default____820.aspx

 

Arrendenämnden

http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____842.aspx

 

Om bostadsrätter

http://www.fastighetsmaklarna.se/fastighetsmaklarna/manual_salja.html

 

Om besiktning av hus innan köp (även andra länkar med material)

http://www.kopa-hus.se/besiktning.html

 

Litteratur

**Allmän fastighetsrätt

Victorin, Anders, Iustus 2008.

ISBN: 9789176786819 

 

 

*Tillgängligt online för studenter på Högskolan i Jönköping
**Tillgängligt på Högskolebiblioteket i Jönköping
***Tillgänglig både online för studenter på Högskolan i Jönköping samt
på Högskolebiblioteket i Jönköping